Як купити землю під сад в Україні

В Україні дуже популярним стає садівничий бізнес, а він починається з придбання землі. У нашій країні на законних підставах можна сформувати земельний масив під сад, використовуючи кілька способів. Де і за якою ціною сьогодні оформляється земля під сади, що вирощують фермери і як не потрапити в халепу з вибором земельної ділянки? Підводних каменів і нюансів багато: це близькість до шкідливих виробництв, свинарників, газопроводів, рівень грунтових вод, погана якість ґрунтів або їх невідповідність обраним культурам, а також неякісно оформлені документи на землю.

Розповісти про ситуацію із закладкою садів, виноградників і ягідників «Інфоіндустрія» попросила президента Земельного союзу Андрія Кошиля.

Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення продовжує діяти, які проблеми для плодоовочівництва він несе?

Парламент в черговий раз продовжив мораторій до 1 січня 2017 року. Але немає впевненості, що, навіть, починаючи з цієї дати, мораторій буде знятий. Так як остаточним умовою для скасування земельного мораторію є прийняття закону «Про обіг сільськогосподарських земель». По суті граничного терміну для дії мораторію не існує.

Як краще вирішити земельне питання початківцям садівникам?

Бажаючим розпочати садівничий бізнес може підійти довготривала оренда землі. Нагадаю, що мінімальний термін оренди в Україні становить сьогодні 7 років, а максимальний - 50 років, згідно змін законодавства, які вступили в силу в 2015 році.

Крім того, приємним нововведенням є скорочення переліку документів, який супроводжує договір оренди. Якщо раніше в договорі оренди прописувалося 11 обов'язкових умов, то тепер тільки три - термін, об'єкт оренди і її вартість. До останнього нововведенню доклав зусиль і Земельний союз України.

Однак оренда завжди несе ризики можливого розриву договору власниками земельних паїв. Які альтернативи оренді Ви можете запропонувати?

Перший шлях - це пряма покупка сільськогосподарських земель, які не потрапляють під дію мораторію. Такі землі у нас є - вони оформляються за статтями 118 і 121 Земельного кодексу для ведення особистого селянського господарства (в Україні прийнято скорочення - землі ОСГ).

Який земельний масив може сформувати фермер, купуючи землі ОСГ?

Купуючи землі ОСГ, слід враховувати, що на одну людину відводиться до 2 га, буває менше. Свого часу вони оформлялися на працівників соціальної сфери села - співробітників сільських клубів, вчителів і т.п. Такі масиви є в Україні, їх небагато, про них знають голови сільрад. Якщо ж вам пропонують ділянку ОСГ більше, ніж 2 га - це вже пайові землі - і вони потрапляють під дію мораторію.

З земель ОСГ реально сформувати масив в 5-10 га, що досить для невеликого саду.

Яка вартість подібної покупки земель ОСГ в середньому по Україні?

Неподмораторние землі ОСГ - досить рідкісний вид земельних ділянок. Як правило, за його оформлення власники платили дорого, включаючи неофіційні платежі. Тому ціни на такі види земель рідко опускаються нижче 5 тис. Доларів за 1 гектар. Окремі ділянки можна знайти і дешевше, але сформувати з цього виду земель масив, прийнятний для закладки саду, - важко.

Високі ціни на землі ОСГ склалися в Київській, Одеській, Львівській областях. Однак усталених цін немає, і в будь-якому регіоні є сенс вести переговори з власниками земель.

Купивши землі ОСГ, чи можна на них вести будівництво, наприклад, теплиць?

На цих землях можна створювати об'єкти сільськогосподарської нерухомості: теплиці, елеватори і ін.

Існує думка, що для будівництва обов'язково необхідно змінювати цільове призначення земель, але це не так. Є спеціальні види землевпорядної документації, які дозволяють легально будувати на землі сільськогосподарського призначення.

Однак земель ОСГ в Україні мало. Які ще шляхи вирішення земельного питання існують для плодоовочівництва?

Другий повністю законний шлях - договір емфітевзису. Це слово трохи лякає, так як воно виникло ще в 3 столітті д.н.е. в Стародавній Греції. Слово «емфітевзис» означає використання чужої землі для вирощування сільськогосподарської продукції. В українському законодавстві цей термін з'явився в 2002 році з прийняттям нового Земельного Кодексу. Однак до 2013 року договору емфітевзису не оформляють, так як Держкомзем не був готовий реєструвати подібні договори - не були затверджені відповідні Книги реєстрації. Сьогодні договір емфітевзису став доступний - реєстрацію може здійснити не тільки реєстратор прав при Міністерстві юстиції, але і нотаріус. Більш того, практика поширилася абсолютно на всі регіони України.

У чому перевага емфітевзису при закладці багаторічних насаджень?

Емфітевзис дозволяє користуватися землею дуже тривалий час. Також цей вид договору менш зарегульований, в порівнянні з договором оренди землі. Якщо за формами і умовами договорів оренди, виникають невизначеності, то по емфітевзису - немає.

У договір емфітевзису держава практично не втручається, а це означає, що узгодження його умов лежить в площині домовленостей власника і сільгоспвиробника. Наприклад, немає обов'язкової прив'язки до нормативної оцінки земель, індексації, типової форми договору. До речі, оплату за весь термін користування емфітевзису можна закрити одним єдиним платежем.

Це дуже гнучкий інструмент і, найголовніше, легальний механізм покупки землі. Разом з тим, така свобода пред'являє особливі вимоги до якості підготовки договору і його юридичної опрацювання.

Чи зустрічається в Україні практика укладання договорів емфітевзису, коли передбачаються періодичні платежі? Коли це має сенс?

Так, таке можливо. Зустрічаються договору емфітевзису, коли частина вартості землі виплачується відразу, а залишок - розтягується на кілька років. По суті - це покупка землі в розстрочку, що дуже зручно в умовах тотальної відсутності кредитних ресурсів в Україні.

Також можна передбачити одноразовий платіж плюс довічне утримання, що актуально для деяких власників.

Емфітевзис має обмеження по термінах?

Ні верхньої, ні нижньої межі термінів у емфітевзису для приватних земель немає, проте із земель державної та комунальної власності верхня планка - 50 років.

Якщо за договором емфітевзису передбачений один платіж - це буде ціна землі, що дорівнює ціні покупки?

По суті, так. Питання ціни на землю для України - хворий. Агровиробники, як правило, готові платити 10-20 річну орендну плату в якості ціни земельної ділянки. У свою чергу, власники при формуванні ціни часто намагаються «обміняти» свій пай на навчання дітей, поліпшення житлових умов, покупку машини і т. Д. Це призводить до жахливої ​​диспропорції між тим, що готові заплатити і тим, за що готові продати. Навіть якщо всього 10% власників поводяться нераціонально, цілісний земельний масив перетворюється в «клаптева ковдра», на якому неможливо нормально займатися аграрним бізнесом. Ідея про те, що по 300 або навіть по 1000 доларів за гектар можна скупити сотні тисяч гектарів - це міф.

У той же час, при грамотній стратегії, супроводі і юридичне оформлення, формування невеликих масивів від десятків до декількох сотень гектарів є хоча і складним, але цілком здійсненним завданням.

Чи можна продати право емфітевзису?

Право емфітевзису - це речове право. Одна з переваг емфітевзису, в порівнянні з договором оренди, - його можна законно продати третій особі, можна внести в статутний фонд, можна подарувати.

Які обмеження накладає законодавство на розмір землі за договорами емфітевзису і оренди?

Сьогодні в Україні немає обмежень ні за договорами оренди, ні за договорами емфітевзису. Більш того, з 1 січня 2015 року немає обмежень по купівлі землі у власність. До цього терміну купити можна було не більше 100 га земель в одні руки, але термін цієї норми вже закінчився.

Чи можна здати в оренду землю, отриману на правах емфітевзису?

Оренда і емфітевзис - це два взаємовиключних виду користування земельною ділянкою. Якщо земля в оренді - договір емфітевзису на неї укласти не можна. Якщо укладено договір емфітевзису, то цю землю вже неможливо здати в оренду.

Чи можна отримати кредит під землю на праві емфітевзису?

Банки куди охочіше видадуть кредит фермеру, якщо земля оформлена на праві емфітевзису, адже в разі неповернення кредиту право емфітевзису можна продати, право оренди - немає.

Чи може фермер без юридичної освіти в поодинці впоратися з законним оформленням землі для закладки саду?

Можна, але це досить складне завдання. Земельна реформа в Україні триває 24 роки і протягом цього часу діяло три різних Земельних Кодексу, прийнято більше 70 законів і понад 900 підзаконних актів, які регулюють земельні відносини і, на жаль, часто суперечать один одному. Також обов'язково потрібно враховувати судову практику і «регіональні особливості» землеустрою, яких бути не повинно, але фактично вони дуже сильно впливають на швидкість і вартість оформлення землі.

З основних проблем можна виділити накладки ділянок друг на друга, «подвійні» власники (коли одну і ту ж землю виділяли кільком особам), відсутність ділянок в кадастр або землевпорядної документації на них. Ці та інші проблеми можуть стати причиною багатьох неприємностей аж до втрати ділянки. І якщо для виробників однорічних культур це не дуже критично, то для тих, хто має намір працювати на землі довго, вкладати великі кошти, - це вже катастрофа.

Звичайно, перед покупкою землі або оформленням емфітевзису бажано провести детальний аудит земельних ділянок. Проаналізувати землевпорядну документацію, перевірити наявність і повноту даних в кадастр, винести ділянки в натуру, щоб уникнути межових спорів з сусідами, перевірити наявність обмежень у використанні, захисних і санітарних зон, забруднення грунту нафтопродуктами і солями важких металів, нарешті, планів розвитку територій, згідно яким землі можуть бути вилучені для суспільних потреб.

Які підводні камені спливають при виїзді на земельну ділянку, на якому планується закладка саду?

Можна наштовхнутися на шкідливе виробництво. Наведу приклад: наші клієнти хотіли закладати сад поруч зі свинарником і потрапляли в санітарну зону. Також нещодавно відмовили клієнта від покупки ділянки через те, що він потрапляє в перспективну зону розширення автомобільної дороги. Часто також причиною відмови може бути близькість ґрунтових вод, погана якість ґрунтів або їх невідповідність обраним культурам, сильно виражений рельєф, торфовища.

Перевіряється близькість ділянки до газо- і нафтопроводами. Наприклад, багато сільгоспвиробників поплатилися за оранку курганів, при цьому вони не знали, що ушкоджують історичний пам'ятник.

Особливо пильними потрібно бути тим виробникам, які планують експортувати свою продукцію в ЄС - там дуже жорсткі екологічні вимоги.

В які організації краще звернутися за послугами земельного аудиту?

Асоціація «Земельна спілка України» об'єднує землевпорядні компанії, які займаються такою діяльністю по всій території країни. У нас є 42 регіональних представництва, які використовують наші напрацювання і більш ніж 10-річний досвід - ми були першопрохідцями земельного аудиту. У той же час, напевно, є юридичні та землевпорядні компанії, які в тій чи іншій мірі можуть виконати перевірку ділянок - наша Асоціації не монополіст.

Які ще послуги надає Земельний союз України?

В принципі, все, що стосується пошуку, оформлення і захисту землі по всій території України, ми робимо. Чи можемо підшукати ділянку за вимогами замовника, провести його аудит, допомогти в переговорах з продавцями, порадити оптимальну стратегію покупки і здійснити її, провести консолідацію масиву. Запроектувати нові або узаконити наявні сільськогосподарські будови і комунікації.

Звичайно, виконуємо землевпорядні та оціночні послуги, а також захищаємо інтереси замовників у суді або інших державних органах.

Що ви можете розповісти про проблему покинутих садів?

Проблема покинутих садів з'явилася в результаті паювання їх державою на занадто дрібні ділянки. Часто зустрічалася ситуація, коли селянин отримували пай у вигляді 4 га ріллі і в доважок йому виділяли 6-8 соток саду. В результаті сьогодні сад площею 10 га може мати більше 100 власників. Власники не поспішають оформляти настільки незначні земельні володіння. Одна справа оформити пай в 4 га і отримувати на нього орендну плату і зовсім інша 8 соток саду - на які немає орендарів.

При цьому транзакційні витрати з оформлення ділянки, внесення його до кадастру - однаково високі і не залежать від розміру ділянки.

Тому оформити оренду покинутого саду навіть в 10 га - дуже невигідна справа. До того ж немає механізму подібного оформлення, і знайти всіх власників практично нереально.

Рахунок такої землі під садами йде на сотні тисяч гектарів по всій Україні.

З виноградниками та ж проблема зустрічається?

Ні, занедбаних виноградників ми не зустрічали. З ними інша історія. Коли паювали виноградники, то вийшло, що власники землі - одні, а власники виноградників як капітальних вкладень - інші. На практиці власники ділянок і агровиробники в кінці кінців приходять до компромісу.

Виходячи з вашої практики, якого розміру сади сьогодні формують виробники і що культивують?

Сьогодні попит на земельні масиви під сад на рівні 10-30 га. Садовий сегмент популярний, в цей бізнес заходять і фермери, і люди з міста, які раніше не займалися сільгоспвиробництвом.

Звичайно, мегамодной культурою для саду є волоський горіх. Горіх не дуже вибагливий до якості землі, і знаходить хороший збут, особливо на експорт. Цю культуру активно закладають, а також фундук (ліщину). У той же час вирощують і фруктові сади.

Оформляють багато ягідників, зокрема, під лохину і малину.

Закладаючи горіховий сад, виробники в міжряддях тимчасово (на 7-8 років до періоду плодоношення) вирощують малину або скоростиглу сливу, іноді навіть капусту.

В яких регіонах закладають більше садів і ягідників?

Це, звичайно, центральні області України - самі придатні для агробізнесу - Полтавська, Вінницька, Київська, Черкаська, Кіровоградська.

Ягідники закладають більше в Поліссі. Якщо мова про голубиці - то вона вимагає кислих грунтів - це Житомирська, Рівненська області.

У південних регіонах ключовим фактором успіху є зрошення. Якщо є система поливу, то землі беруть під вирощування ранніх овочів і горіха.

В Америці горіх вирощують саме на півдні. З огляду на, що це культура боїться заморозків, то найдоцільніше вирощування культури - в південних регіонах.

Розмовляла Оксана Король

Інфоіндустрія