Олександр Синьків: «Ми працюємо на межі»

1. Матеріали по темі

Побудувати нові квартири можна, але як їх продати? Цим питанням задаються сьогодні керівники багатьох будівельних компаній. Як галузі подолати системну кризу і чи будуть знижуватися ціни на житло, що зводиться - про це мова в інтерв'ю з президентом НП «Союз будівельників Амурської області», генеральним директором ЗАТ «Амурстрой» Олександром Сінькова.

Чи знизиться квадрат в ціні

- Олександре Миколайовичу, ви щойно повернулися з Москви, де брали участь у засіданні Ради національної об'єднання СРО будівельників. Ви цікавилися, яка ситуація в інших регіонах?

- Звичайно, цікавився. Всі говорять про системну кризу будівельної галузі. Один з перших ознак - це неплатежі. Замовники не платять генпідрядникам, ті - субпідрядникам, і все разом - постачальникам. Фінансові ланцюжка дають збій. У багатьох російських містах ринок нерухомості стоїть. У деяких регіонах цей процес почався пізніше, в деяких раніше, ніж у нас.

- Якщо побудоване житло не продається, знижуйте ціну квадратного метра, і тоді люди будуть купувати нові квартири.

- Ми б і раді це зробити - самі в цьому зацікавлені. Але сьогодні склалася парадоксальна ситуація: з 1 липня підвищилися ціни на електроенергію, а це значить, що по ланцюжку піде підвищення всіх матеріальних витрат на будівництво. Наша компанія і так вже протягом року не підвищує ціну за квадратний метр вводиться в дію житла: в середньому вона становить 52-55 тисяч рублів. Якщо знизимо ціну, поставимо організацію на межу банкрутства.

І потім ціна квадратного метра залежить не тільки від будівельників, а й значною мірою від влади - регіональних, муніципальних. Адже найбільша стаття наших витрат - це прокладка інженерних комунікацій і оплата за підключення до цих комунікацій. Щоб ввести в лад, наприклад, 65-квартирний будинок, тільки за підключення до мереж (це вода, тепло, електропостачання та водовідведення) ми витрачаємо до 15 мільйонів рублів. Плюс на прокладку інженерних мереж йде близько 30 мільйонів.

В ідеалі власники комунікаційних мереж повинні підводити їх до межі земельної ділянки під будівництво. Для цього в муніципалітетах повинні працювати інвестиційні програми. Але така схема поки не діє. Нам доводиться самим прокладати мережі. Все це лягає на вартість житлового квадрата. Знизити ціну не можемо, тому що і так працюємо на межі.

Будівельники чекають екстрених заходів

- Тарифи у нас підвищуються періодично. Але не тільки це, напевно, підвело будівельну галузь до системної кризи?

- Головне питання, яке стоїть дуже гостро і не вирішується роками, впирається в недосконалість горезвісного 94-го федерального закону. Правила і процедури проведення державних і муніципальних торгів в будівництві, прописані цим законом, розвалюють середній і гальмують розвиток великого будівельного бізнесу в регіонах.

Основний критерій вибору переможця торгів - максимальне зниження початкової ціни. А такі найважливіші фактори, як надійність виконання контракту, якість виконуваних робіт, стали вторинними. Все перевернулося з ніг на голову. Конкурентні переваги - у компаній, що використовують демпінг. Будь-який учасник з будь-якого регіону величезної нашої країни може зайти на торги, не маючи навіть жодного уявлення про місцеві економічних, геологічних, сейсмічних, кліматичних і географічних умовах будівництва, і перемогти. Не дивно, що виконання контрактів супроводжується сьогодні великою кількістю порушень.

Ще три роки тому Дмитро Медведєв визнав, що «ситуація вже вийшла за межі розумного». І уряд, і президент обіцяли, що документ доопрацюють. Треба дати свободу замовнику у визначенні методу вибору виконавця - або це буде аукціон, або конкурс. Але і в одному, і в іншому випадку відповідальність за якість лягає на замовника. А ще необхідно внести в закон поняття демпінгу. Знижувати ціну на торгах можна, але не більше ніж на 10-15 відсотків. А якщо хтось «опускає» її нижче позначки, нехай доводить.

На з'їздах СРО будівельників Росії ми постійно піднімаємо це питання. Вже стільки звернень писали і в Держбуд, і в Мінрегіонрозвитку Росії, і в Держдуму про те, що це корупційний закон, він створює будівельникам великі проблеми. Але віз і нині там. В результаті ми сьогодні підійшли до системної кризи галузі. Я по життю оптиміст, але ж ринок житла зупинився! Держава повинна, нарешті, розібратися в цьому питанні, проаналізувати ситуацію і приймати екстрені заходи.

- І якісь заходи зараз вже приймають нагорі?

- На жаль, поки таких зрушень я не бачу.

Головне - зберегти підприємство

- У кризовій ситуації, яка складається в будівельному комплексі, найскладніше доводиться, напевно, маленьким компаніям.

- Я з цим не згоден. У будь-яку кризу складніше доводиться великим компаніям, де великі колективи та зациклена виробництво. Підрозділів багато, все їх треба завантажити роботою, щоб зберегти відносну стабільність. Сьогодні в області будується багато соціальних об'єктів, де «Амурстрой» є одним з основних забудовників. Це дозволяє нам залишатися на плаву. У минулому році ми здали в експлуатацію поліклініку в Шимановську, лікарню в Завитинском, дитсадок на 170 місць в обласному центрі. Зараз добудовуємо два будинки для військовослужбовців, звільнених у запас. Це теж соціальний об'єкт. Квартири будемо здавати новоселам з повною обробкою - під ключ. При цьому вартість одного квадратного метра для людей складе всього 34 тисячі 100 рублів, тому що всі інженерні комунікації прокладалися за рахунок бюджету.

Ми раді, що у нас запрацювала федеральна цільова програма «Переселення громадян із старого і аварійного житла». Якщо раніше будівництво розвивалося тільки в Благовєщенську, то сьогодні соціальне житло ми зводимо по всій області: в Тинді, Шимановську, Вільному, Білогірську, Архар, Сковородіно, Екатеринославка. Обласне уряд активно просуває це питання - в нинішньому році ця програма пролонгована. І це дуже важливий фактор при тій ситуації, яка склалася на будівельному ринку.

Ми вже п'ятий рік беремо участь в цій програмі. У Благовєщенську здали ціле містечко з восьми багатоповерхівок для переселенців зі старого та аварійного житла. Далеко не кожна організація готова і здатна взятися за таке будівництво - прибутку практично немає, а звітність сувора: копійка в копійку, рубль в рубль. Кожен такий об'єкт супроводжується прокурорськими перевірками. До нас за п'ять років не було ніяких питань - ні по фінансовій частині, ні за якістю споруджуваних об'єктів. Соціальні об'єкти будувати не вигідно, але ми беремося за цю роботу, щоб зберегти підприємство і оборотні кошти. Головне для нас - втриматися в кризі, щоб не було коливань виробництва і всі підрозділи були завантажені роботою.

На космодром пробитися важко

- В останні роки обсяги капітальних вкладень у багатьох суб'єктах стрімко ростуть, а податкова віддача від будкомплексу при цьому падає. Тому що генпідрядні організації «з центру» кинулися в регіони слідом за держінвестиціями. Місцеві будівельні організації вони використовують як друге і навіть третє субпідрядників і на кабальних умовах, зокрема, як постачальників робочих кадрів і техніки. На будівництві космодрому наші будівельні компанії отримають якісь обсяги, зокрема ЗАТ «Амурстрой»?

- Така тенденція є. Але в принципі в Амурській області майже немає великих будівельних компаній, які могли б зайти на масштабний об'єкт і показати себе, - таких у нас всього три-чотири. Отримати обсяги на будівництві космодрому дуже складно. Я цим питанням вже два роки займаюся. На сьогоднішній день всі основні роботи з будівництва здійснює «Дальспецстрой». Але недавно зробили поділ - за соціальними програмами там буде працювати Спецбуд Росії. Зараз ми ведемо інтенсивні переговори про участь в будівництві саме соціальних об'єктів. І керівництво нашої області активно допомагає нам в цьому питанні, щоб ми були не «суб-суб-субпідрядниками», як то кажуть, через 33 коліна, а уклали договір безпосередньо з генпідрядником. Як все складеться, покаже життя. У всякому разі, з нами ведуть переговори в Спецстрое Росії, пішли якісь зрушення.

70 відсотків квартир - через іпотеку

- Ми сьогодні маємо і будівельні майданчики, і готову проектно-кошторисну документацію на будівництво будинків, але реалізація цих проектів буде залежати від вирішення питань по витратах на будівництво - інженерних комунікацій, зростання тарифів і вартості будматеріалів і, звичайно ж, від купівельного попиту, - каже Олександр Синьків. - Порядку 70 відсотків квартир люди набувають у нас по іпотеці. Ми сподівалися, що спад інтересу до ринку нерухомості змусить кредитні організації переглянути рівень переплати в бік зниження процентної ставки. Однак цього не сталося. На рівні Уряду Росії вже багато разів говорилося про те, щоб знизити іпотечний відсоток до 5 відсотків річних. Це б пожвавило ринок нерухомості, будівельний комплекс та в цілому економіку регіонів. Однак частина банків, навпаки, підвищила іпотечний відсоток.

Введення в експлуатацію нового житла ЗАТ «Амурстрой»

2011 рік - 37 тис. Кв. м

2012 рік - 20 тис. Кв. м

2013 рік - 12 тис. Кв. м

48 будинків для переселенців зі старого та аварійного житла заплановано побудувати в Амурській області в 2013-2014 роках.

Матеріали по темі

Три сотні квартир побудували в Приамур'ї за три місяці 16.04.2019, 10:53

У Приамур'ї 500 сімей до кінця року переселять з бараків в новобудови 21.11.2018, 12:08

показати ще