Отримання і оформлення вихідної дозвільної документації (ІРД).

склад ІРД
отримання ІРД

Компанія SEVERIN DEVELOPMENT володіє багаторічним успішним досвідом роботи з оформлення та погодження комплекту ІРД на будівництво об'єктів комерційної, цивільної та промислової нерухомості. Ми працюємо у всіх регіонах Російської Федерації.

Якщо є плани побудувати, реконструювати або зробити комплекс робіт з підвищення техніко-економічних показників об'єкта промислового призначення, житлової будівлі, торгового / розважального / офісного комплексу або іншої комерційної нерухомості, то слід зібрати і оформити пакет містобудівної та початково-дозвільної документації.

В життєвий цикл кожного будівельного проекту входить 5 важливих етапів:

Оформлення та узгодження ІРД і отримання ГПЗУ
Розробка і експертиза проектно-кошторисної документації
Будівельні роботи, монтаж інженерного та технологічного обладнання
Пуско-налагоджувальні роботи
Введення будівлі в експлуатацію

Для гарантії і успіху будь-якого проекту будь то будівництво, або реконструкція будівлі (споруди) починати процес необхідно з оформлення ІРД, в якому формуються гранично допустимі параметри, ТЕП і об'ємно-якісні характеристики споруджуваного об'єкта.

склад ІРД

Комплект ІРД є підсумком попереднього проекту опрацювання розміщення будівлі, споруди на земельній ділянці.

Матеріали ІРД включають постанову або дозвіл уряду міста, області, краю, що дає Замовнику (забудовнику) право розміщення об'єкту на виділеній земельній ділянці. Крім того, найважливішою частиною комплекту ІРД є умови муніципальних енергопостачальних організацій на технічне приєднання до енергомереж.

Весь пакет ІРД містить в собі різні види документів, в залежності від функціонального призначення об'єкта та особливостей території, на якій передбачається будівництво - ці документи:

Визначають ключові проектні обмеження по розміщенню будівлі на ділянці будівництва;
Встановлюють червоні лінії земельної ділянки та будівельного об'єкта;
Включають дозволи та погодження, отримані від муніципальних органів;
Вказуються умови можливості виконання робіт, що враховують вимоги пожежної безпеки і охорони навколишнього середовища;

У початково-дозвільних документах прописуються обмежені норми проведення робіт, які акцентують увагу на наступному:

щодо дотримання санітарних та екологічних нормативів і потенційному впливу на навколишнє середовище

Компанія SEVERIN DEVELOPMENT володіє багаторічним успішним досвідом роботи з оформлення та погодження комплекту ІРД на будівництво об'єктів комерційної, цивільної та промислової нерухомості

Наявність на руках всіх перерахованих вище документів дозволить приступити до проектування або будівництва будівлі на законних підставах. У випадку відсутності хоча б одного з документів, довідки або узгодження зі складу ІРД - є прямою підставою не прийняти проект на експертизу і відхилити ваш запит на отримання дозволу на будівництво.

Некоректно оформлений пакет початково-дозвільної і містобудівної документації назавжди залишиться для інвестора тієї таємницею, в випадки розкриття якої чинне торгово-розважальний або офісна будівля може миттєво звернутися в «самобуд» з усіма втікає і витікає малоприємними обставинами. Навіть за рішенням суду довільну споруду не врятує від знесення наявність на руках свідоцтва на право власності і не допоможе внесення інформації про цей об'єкт до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ними (ЕГРП).

Так, відповідно до рекомендації ВАС РФ нижчестоящим судам, «право власності на самовільну споруду, зведену без дозволів, не повинно визнаватися ..., якщо вона була зведена або реконструйована за відсутності спеціальних дозволів ...»

Оформлення самих документів і отримання погоджень, згідно законодавства РФ, є безкоштовним, виняток становить тільки отримання платної інформації.

Вартість послуг компанії SEVERIN DEVELOPMENT з оформлення початково-дозвільної і містобудівної документації складає не більше 0,5% від кошторисної вартості будівництва для великих і середніх комерційних або промислових об'єктів.

Досвід компанії показує: економити на оформленні ІРД не можна! Ці витрати в майбутньому принесуть інвестору мільйони доларів надійного доходу

отримання ІРД

Комплект ІРД - є вихідними даними для проектування. Наявність ІРД - обов'язкова умова для проектування всіх видів будівельних робіт: нового будівництва, реконструкції, тех. переоснащення (модернізації) виробництва, капітального ремонту будівель.
Збором і отриманням початково-дозвільної документації займається Технічний замовник від імені власника земельної ділянки.

Для цього необхідно оформити відповідний договір на надання послуг технічного замовника . Приклади успішної роботи ви можете побачити в Портфоліо .
Оформлення ІРД здійснюється Технічним замовником в муніципальних або федеральних органах влади, контролюючих організаціях, міністерствах і відомствах.

Початково-дозвільна документація (ІРД) розробляється на підставі Архітектурно-функціональної концепції Об'єкту і затверджених планів містобудівного регулювання міст і районів, а саме: Генерального плану (ГП) або Проекту планування території (ППТ).

При відсутності в місті або районі розробленого і затвердженого Генерального плану або Проекту планування території, Технічний замовник повинен самостійно організувати підготовку і узгодження Проекту планування для створення містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта.

Комплект матеріалів вихідної і дозвільної документації включає:
1. Постанова або розпорядження органу влади (муніципального або федерального рівня) про виділення земельної ділянки або погодження розміщення запланованого об'єкта будівництва.
2. Техумови на підключення (приєднання) до мереж енергопостачання, техумови на примикання до існуючої дорожньої мережі.
3. Дозволи контролюючих та наглядових органів
4. Технічні звіти за результатами інженерних геодезичних, геологічних і екологічних вишукувань.
5. Висновок з технічного обстеження будівлі, споруди, в разі реконструкції, капітального ремонту, модернізації.
6. Узгодження власників мереж або енергопостачальних організацій.
7. Довідки, узгоджувальні листи, висновків, видані уповноваженими наглядовими державними органами, енергопостачальними, спеціалізованими організаціями для підготовки і експертизи проектної документації.
8. Висновок екологічної експертизи (при необхідності).

Повний перелік комплекту ІРД:
1. Дані про власність
  - Свідоцтво про право власності (оренди) на ділянку
  - Договір оренди ділянки (при оренді)
  - Акт вибору земельної ділянки (при оренді)
  - Кадастровий план ділянки
  - Акти вибору трас для позамайданчикових мереж
2. Затверджена містобудівна документація населеного пункту
  - Матеріали територіального планування населеного пункту
  - Градзаключеніе (якщо розміщується об'єкт відповідає раніше новим призначенням території)
  - Містобудівне обґрунтування (при зміні категорії земель або виду їх дозволеного використання)
3. розпорядчі документи
  - Постанова про дозвіл розробки проекту планування території
  - Дозвіл на знесення будівель
  - Дозвіл на вирубку зелених насаджень
  - Архітектурно-планувальне завдання (містобудівне завдання, завдання на розробку проекту), затверджене Головархітектурою
4. Матеріали інженерних вишукувань
  - Звіт про інженерно-геодезичних вишукуваннях
  - Звіт про інженерно-геологічні дослідження
  - Звіт про інженерно-екологічних вишукувань
  - Звіт про інженерно-гідрологічних вишукуваннях
5. Акти та висновки наглядових служб
  - Санітарно-епідеміологічний висновок ФДМ по нагляду в сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини
  - Експертний висновок або акт обстеження ділянки ФГУЗ «Центр гігієни і епідеміології»
  - Висновок Федеральної служби з екологічного, технологічного і атомного нагляду
  - Висновок Центру державного санітарно-епідеміологічного нагляду
  - Технічні умови (вимоги до проекту) Відділу державного пожежного нагляду
  - Висновок Головного управління природних ресурсів та охорони навколишнього середовища
  - Вихідні дані для розробки розділу ГОЧС ГУ МНС РФ
  - Лист Міністерства культури про наявність чи відсутність пам'ятників історії, культури, архітектури, археології, зон їх впливу і охорони
  - Довідка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) про наявність чи відсутність на даній ділянці корисних копалин
  - Висновок Управління Федеральної служби з нагляду в сфері природокористування по МО (Росприроднагляд)
  - Фонові концентрації шкідливих речовин і кліматичні характеристики району будівництва ГУ ЦГМС
6. Технічні умови
  - водопровід
  - каналізація побутова
  - каналізація зливова
  - теплопостачання
  - газопостачання
  - електропостачання
  - Телефонізація та радіофікація
  - вивіз ТПВ
  - ГИБДД, РДУ / Мосавтодор / ФУАД
7. Додаткові акти та висновки
  при необхідності, від Замовника (Технічного замовника) при оформленні ІРД може знадобитися розробка додаткових передпроектних матеріалів:
  - Узгодження Росспоживнаглядом місця скидання очищених стоків, аналіз води ВЗП
  - Акт обстеження конструкцій існуючих будівель
  - Узгодження з власниками межують земельних ділянок, погодження проектних рішень із зацікавленими особами в разі, при наявності сервітутів в їх користь
  - Проект скорочення існуючих або проектованих СЗЗ, узгоджений Росспоживнаглядом
  - Узгодження Росспоживнаглядом місця розташування ВЗУ, очисних споруд господарсько-побутового та дощового стоку
  - ОВНС
  - Інші необхідні узгодження.
  - розробка Проекту планування території (ППТ) або внесення змін та доповнень до існуючого ППТ;
  - розроблення містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта будівництва;
  - розробка можливих схем інженерного забезпечення та розрахунок інженерного забезпечення з виділенням фізичних обсягів і вартості міських мереж;
  - розробка проекту компенсаційного озеленення та отримання висновків по ньому;
  - підготовка інформаційних довідок, технічних розрахунків, економічних обгрунтувань на вимогу контролюючих та наглядових органів.
Матеріали стадії «П» повинні бути розроблені в повній відповідності з умовами, зазначеними в початково-дозвільної документації.