ВС РФ підтвердив необов'язковість договору управління при стягненні заборгованості з нежитлових приміщень

Необхідність для власника нести тягар утримання свого майна випливає з права власності на дане майно

Необхідність для власника нести тягар утримання свого майна випливає з права власності на дане майно. Це підтверджує стаття 210 Цивільного Кодексу РФ (далі - ГК РФ). Якщо суб'єкту права належить на праві власності об'єкт нерухомого майна в частині будівлі, то такі відносини регулює стаття 249 ЦК РФ, згідно з якою у власника виникає обов'язок щодо несення витрат на утримання спільного майна.

На підтвердження вищевказаних норм права пункт 1 ст. 158 Житлового Кодексу РФ (далі-ЖК РФ) вказує на несення власниками приміщень тягаря витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Положення цієї статті в однаковій мірі поширюються як на власників житлових, так і нежитлових приміщень. Аналогічне положення передбачене п. 28 - 29 Правил утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 (далі - Правила № 491). Частка обов'язкових витрат власника на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку визначається його часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку (ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491).

Постановою Президії ВАС РФ від 09.11.2010 року № 4910/10 встановлено, що власник нежилого приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку, в силу прямої вказівки закону зобов'язаний нести витрати з утримання спільного майна незалежно від наявності у нього витрат на утримання і ремонт власного приміщення і незалежно від відсутності фактичного користування спільним майном.

Підставою звільнення власника від тягаря витрат на утримання приміщення також не може бути відсутність у нього письмового договору з ресурсоснабжающими, які керують і іншими організаціями. Такий обов'язок виникає у власника приміщення в силу закону і не обумовлена ​​укладенням договорів з виконавцями послуг (пункт 12 Постанови Пленуму Верховного суду РФ від 27.06.2017г. № 22).

Довгий час власники нежитлових приміщень вважали себе «жертвами нав'язування послуг» у вигляді утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку (далі-МКД) і «особливої кастою», якій «не угодно» понад оплати комунальних послуг і факту наявності двірника, нести «витрати по заміні лампочок в під'їздах МКД ». Стягнення заборгованості з власників нежитлових приміщень у вигляді державних і муніципальних установ керуючими організаціями (ТСЖ) супроводжувалося тривалими позовами з витікаючими розглядами і суперечками з регулювання укладення муніципальних (державних) контрактів.

Багаторічна судова практика різних судових інстанцій впорядкувала законні обов'язки власників нежитлових приміщень і стала більш однорідною в змісті мотивувальній частині рішень. Однак триваючий процес напрямки позовів до судів РФ показав, що не всі питання з власниками нежитлових приміщень дозволені в досудовому порядку.

28 листопада 2017 року Верховний суд РФ виніс ухвалу у справі № 305-ЕС 17-10430 (далі-визначення ВС РФ). В рамках даної цивільної справи ТОВ «Комунальник» (далі-Товариство, позивач) звернулося в Арбітражний суд м Москви з позовом до Російської Федерації в особі Міністерства оборони Російської Федерації і до Федеральному державному казенному установі «Центральне територіальне управління майнових відносин» Міністерства оборони Російської Федерації (далі-Установа, відповідач) з позовом про стягнення 26 637 рублів 90 копійок заборгованості і 1419 рублів 18 копійок пенею.

Пославшись на наявність у відповідача (Установи) даної заборгованості, розрахованої шляхом множення площі займаного відділом Військової комісаріату Костромської області по місту Волгореченск спірного приміщення на тариф, затверджений загальними зборами власників приміщень, Товариство звернулося до арбітражного суду з цим позовом. Відповідач (Установа) з позовними вимогами не погодився, вважаючи, що про тсутствіе з боку власника приміщення в багатоквартирному будинку дій щодо укладання контракту з метою виконання свого обов'язку щодо несення витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку є підставою для звільнення від внесення відповідної плати. У судовому рішенні Товариству було відмовлено в задоволенні позовних вимог.

Позивач, посилаючись на порушення судами норм матеріального права, невідповідність їх висновків наявним в матеріалах справи доказам, звернулося до Верховного Суду Російської Федерації із заявою про перегляд судових актів у касаційному порядку.

Верховний суд РФ у своєму визначенні встановив:

«Відмовляючи в задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанцій керувалися статтями 161, 162 ЖК РФ, статтею 210 ЦК РФ і виходили з відсутності доказів, що підтверджують, що Товариство є виконавцем комунальних послуг на підставі державного (муніципального) контракту, укладеного за результатами конкурсу, а також відсутності договору управління між Установою та позивачем »....

... ..Собственнік приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення (частина 1 статті 158 ЖК РФ).

З наведених положень статей 210, 249 ЦК України, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ слід, що власник приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно до своєї частки у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення, внесків на капітальний ремонт.

Цей обов'язок виникає в силу закону і не обумовлена наявністю договірних відносин з компанією, що управляє.

Такий висновок відповідає правовій позиції, сформульованої в пункті 24 Огляду судової практики застосування законодавства Російської Федерації про контрактну систему у сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних і муніципальних потреб, затвердженого Президією Верховного Суду Російської Федерації 28.06.2017, згідно з яким в силу частини 2.3 статті 161 ЖК РФ, а також пункту 10 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 13.08.2006 N 491, виконан ня робіт і надання послуг з утримання спільного майна багатоквартирного будинку є для керуючої компанії обов'язковими в силу закону, в зв'язку з чим вона не могла відмовитися від виконання даних дій навіть за відсутності державного (муніципального) контракту.

Відсутність з боку власника приміщення в багатоквартирному будинку дій щодо укладання контракту з метою виконання свого обов'язку щодо несення витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку не є підставою для звільнення від внесення відповідної плати ».

З огляду на вищевикладене, суд при розгляді справи послався на власну позицію, відображену в пункті 4 Огляду судової практики прімененіяФедерального закону «Про контрактну систему в сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних і муніципальних потреб» і визначив, що держзамовник зобов'язаний платити за утримання загального майна навіть без контракту.

Дана справа була направлена на новий розгляд, оскільки судами не встановлювався факт надання послуг з утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, а також не буде підтверджено розмір стягуваної заборгованості та пені.

Таким чином, в якості винагороди за складний і тривалий судовий процес з метою захисту своїх прав та інтересів, позивач був «винагороджений» даного визначення ВС РФ. А поведінка відповідача, з огляду на статус останнього, в рамках даного судового процесу, щонайменше, стало дивним - в частині заперечення наявності заборгованості по причині відсутності укладеного контракту з метою виконання своєї законної обов'язки.

Обговорити статтю і задати питання можна тут .