Як відкрити агентство нерухомості самостійно

1. Чим приваблива ріелторська діяльність
2. Сфери діяльності
3. Чим займається ріелтор
4. Закордонна нерухомість
5. Як оформити агентство
6. організаційна форма
7. франшиза
8. Чи вийде працювати одному
9. Рекламна компанія
10. Переваги роботи в агентстві
11. Як працювати, не маючи офісу
12. Угоди з нерухомістю
13. Що потрібно для роботи агентства
14. Бізнес план
15. терміни окупності
16. особливості роботи
17. довіра клієнтів
18. Ризикованість та прибутковість

Для відкриття агентства не потрібно великих вкладень, тому для малого бізнесу діяльність в сфері нерухомості здається привабливою. Багатьом підприємцям вдається успішно вести ріелторський бізнес, але частина відмовляється від цієї затії, не отримавши очікуваного прибутку. Щоб дізнатися, як відкрити агентство нерухомості, залучити клієнтів і завоювати їхню довіру, потрібна попередня підготовка. Складання бізнес-плану, планування діяльності, постійне підвищення кваліфікації - основні складові успіху.

Чим приваблива ріелторська діяльність

Незважаючи на велику кількість агентств, постійно з'являються нові компанії. Популярність бізнесу обумовлена:

• Чи не потрібно значних вкладень на першому етапі. Можна почати працювати в поодинці або зняти маленький офіс.
• Висока прибутковість операцій з нерухомістю. Досить одного клієнта, щоб отримати хороший прибуток.
• Немає вимог до освіти, досвіду. Потрібні лише комунікабельність і мінімальні відомості про вимоги до проведення угод.
• При реєстрації агентства нерухомості (АН) не потрібна сертифікація.

Велика частина нових компаній відкривається успішними ріелторами, які мають досвід і базу клієнтів. Перед початком самостійної діяльності варто попрацювати в будь-якому агентстві, щоб на практиці побачити, як відбувається спілкування з клієнтом, оформлення договорів, укладання угод.

Практичні навички дозволять уникнути власних помилок і тверезо співвіднести свої можливості з бажаннями. Прибутковість агентства в більшій мірі залежить від стану ринку нерухомості, вміння співробітників спілкуватися з клієнтами, кількості завершених угод.

Сфери діяльності

Існує два основних виду нерухомості : Житлова і комерційна. Агентство може займатися тільки одним з них або поєднувати два напрямки. Визначтеся, з яким сегментом ринку ви почнете працювати:

• вторинне житло;
• комерційна нерухомість;
• Заміська нерухомість;
• новобудови;
• елітне житло.

Діяльність АН не обмежується тільки посередницькою діяльністю при продажу, купівлі та оренди. Затребувані такі види послуг:

• оцінка об'єктів нерухомості;
• консультації в області оподаткування;
• інформаційні послуги.

Прибутковість роботи ріелторів залежить від рівня попиту на ринку нерухомості. На початку свого існування компанії зазвичай займаються тільки посередницькою діяльністю, надаючи послуги переважно фізичним особам. Найпростіша з них - оренда.

Юридичні особи нерідко підшукують приміщення для наступних цілей:

Чим займається ріелтор

Агентство, в залежності від суб'єкта договору, проводить підготовчі заходи, необхідні для угоди:

1. Для продавців. Передпродажна підготовка приміщення, реклама, організація показів, оформлення документів, супровід.
2. Для покупців. Підбір варіантів, перевірка юридичної чистоти, повний супровід угоди.

Клієнтам, які віддають перевагу самостійно здійснювати покупку нерухомості, компанія надає інформаційні послуги. Вони полягають в платному наданні відомостей про об'єкти, які є в базі, які підходять під їхні запити.

Цей же принцип використовується на ринку оренди. Агентство підшукує житло або надає список наявних пропозицій.

Закордонна нерухомість

У заможних росіян не пропадає інтерес до закордонної нерухомості. Для її продажу, здачі в оренду необхідний партнер за кордоном. Знайти його можна в інтернеті на сайтах закордонних агентств. Більшість з них погоджуються на партнерство. Залишається лише підписати договір про взаємодію.

Робити ставку на цей ринок нерухомості не варто. Частка людей з доходами, що перевищують середній рівень, в РФ невисока, тому попит невеликий. Цей напрямок можна розвивати одночасно з основною роботою.

Як оформити агентство

Спочатку виберіть організаційну форму, їх дві - ТОВ та ВП. Щоб відкрити АН необхідно тільки пройти процес реєстрації. Зараз отримання спеціальних ліцензій і додаткових дозволів законодавством не передбачено. На оформлення всіх документів йде від 7 днів до одного місяця, що залежить від правової форми. Після реєстрації в ФНС видаються:

• виписка з ЕГРІП, ЕГРЮЛ (для ТОВ);
• документ про реєстрацію.

Інспекції можуть видавати повідомлення про взяття на облік в ФСС, ПФР з номером страхувальника і документ з кодами статистики з Росстату. Це можливо, якщо ФНС працює за принципом «єдиного вікна», інакше доведеться звернутися в ці органи. Самостійно проходити реєстрацію в фондах необхідно в разі залучення найманих працівників. Коди статистики знадобляться при відкритті банківського рахунку для розрахунків, які необхідні при роботі з організаціями. ІП на ОСНО і ССО повинні придбати і поставити на облік в ФНС касовий апарат (ККМ).

Після реєстрації ІП автоматично вважається, що він працює в податковому режимі ОСНО. Для переходу на ССО дається 1 місяць. Якщо заява не подана в цей термін, то змінити податковий режим можна тільки в наступному році.

організаційна форма

ІП обходиться дешевше і простіше. Ще один плюс - менше штраф, який накладається в разі порушень. Держмито - 800 рублів, подати заяву можна в електронному вигляді на сайті ФНС. Через 5 днів в інспекції отримаєте свідоцтво. ІП варто замовити друк, хоча це не обов'язково. У клієнтів більшу довіру викликають документи з печаткою.

Якщо бізнес спільний з партнером, доведеться оформляти ТОВ. Більшість громадян не знають, яка різниця у цих форм. Для них значення має тільки хороша репутація і вигідні умови.

франшиза

Поняття прийшло з зарубіжної практики. Там франчайзингові мережі успішно працюють в сфері торгівлі, нерухомості. Російські реалії помітно відрізняються, у нас мало великих агентств із власними брендами. У маленьких містах люди більше довіряють «сарафанне радіо», відгуками друзів, знайомих, а не торговельного знаку.

Франшиза дає можливість працювати під відомим брендом по готової моделі бізнесу. За це доведеться платити щомісячні платежі. Бізнес в сфері нерухомості вважається технологічно простим, тому мало хто з початківців ріелторів користується цією послугою.

Чи вийде працювати одному

Головне завдання на першому етапі - визначити напрямок діяльності, створити власну базу об'єктів нерухомості. Якщо вона відсутня, то до її складання краще приступити ще на стадії реєстрації та підбору персоналу. При складанні трудових договорів потрібно передбачити пряму залежність доходу працівників від результату діяльності. Ваше завдання - створити умови для збереження конфіденційності створеної бази. Це дозволить запобігти її втрату у разі звільнення або несумлінності персоналу.

Якщо є особистий досвід, краще почати з добре відомого напрямку. Ріелтор сам працює з клієнтом. Колективна праця можливий в великих агентствах, де за кожен етап угоди відповідає свій відділ. До них звертається багато людей, тому доводиться розширювати штат, інакше потенційні клієнти підуть в іншу компанію. Одній людині не по силам охопити всі міські райони і сегменти ринку, особливо якщо він працює у великому населеному пункті з населенням в сотні тисяч чоловік.

Для офісу агентства необхідно вибрати людне місце, де навколо знаходиться житловий сектор. Практика показала, що великим попитом користуються компанії, розташовані в густонаселених районах. Якщо плануєте охопити послугами все місто, то найкраще місце для офісу - центр. Хороший ремонт, комфортна обстановка, яка приваблює увагу вивіска викликають довіру людей до агентству. Це дуже важливий фактор, що впливає на успіх в цьому бізнесі.

Якщо виникла потреба в наборі персоналу, кращий варіант - запросити людей з досвідом роботи в сфері нерухомості, колишніх колег з якими раніше працювали в іншій компанії. У ріелторському бізнесі важливо довіряти людям. Недобросовісні співробітники при звільненні можуть прихопити з собою базу даних або відвести клієнтів, ви понесете збитки.

За оголошенням складно знайти працівників, люди не погоджуються на умови, коли немає регулярної зарплати, невідомо, у скільки закінчиться робочий день. Людина може відпрацювати місяць і нічого не отримати, якщо не зумів домовитися з клієнтами про угоду. Його дохід - певна частина (%) від вартості проданого об'єкта. Агентства часто не пропонують працівникам мінімальної ставки і соціальних гарантій. Це пояснює високий рівень плинності кадрів.

Частина агентів, пропрацювавши кілька місяців, вирішують піти з професії, оскільки їм не вдалося вийти на завершення угоди. Багато ріелторів в перші місяці роботи не отримують доходу. Недоліки професії:

• неможливо заздалегідь знати, коли закінчиться робочий день;
• доводиться витрачати власні кошти на транспорт, мобільний зв'язок;
• клієнт може обдурити, знайшовши підходящий варіант за допомогою ріелтора, проведе операцію без його участі;
• витрачені зусилля не гарантують отримання доходу.

Рекламна компанія

Вираз «реклама - двигун торгівлі» виправдовує себе і в сфері нерухомості. Вона приваблює клієнтів, дозволяючи створити базу для роботи. Спочатку визначитеся з об'єктами. Необхідно вибрати найбільш ліквідні та привабливі за ціною пропозиції. Бюджетна нерухомість завжди користується попитом, тому починати працювати простіше з таких об'єктів. Принципи ефективної реклами:

• акцентувати увагу на перевагах квартири;
• розповісти, які плюси отримає клієнт від покупки цього об'єкта;
• не говорити про недоліки.

Розповісти про себе потенційним клієнтам можна за допомогою:

• рекламних розтяжок;
• роздачі інформаційних буклетів;
• розклеювання оголошень.

За оголошенням, написаним вручну, більше дзвінків. Вони привертають увагу клієнтів, що бажають здійснити операцію без посередників. Більшість з них вважає, що такі оголошення не дають агентства.

Переваги роботи в агентстві

Для майбутнього ріелтора ця робота має свої плюси. Його забезпечують матеріалом, навчають, надають інформаційну підтримку. Він отримує можливість безкоштовно навчитися нової професії, напрацювати досвід і клієнтську базу. Немає необхідності вирішувати питання про просування бізнесу, рекламі і багато інших.

На перших порах зарплата не завжди велика. Якщо угоди дрібні, то і винагорода скромне. Доходом доведеться поділитися з роботодавцем, віддавши йому до половини комісійних з кожного результативного договору.

Дотримання дисципліни, постійні звіти перед начальником про роботу, виправдання за невиконаний план - це не повний перелік мінусів від роботи на чужу людину.

Як працювати, не маючи офісу

Отримавши необхідні навички і досвід в агентстві, можна спробувати працювати самостійно. Спочатку можна обійтися без оренди офісу, достатньо лише мати домашній і мобільний телефон. Без особистої машини буде важко, особливо якщо працюєте у великому місті. Щоб отримати результат необхідно щодня проводити не менше 5 зустрічей з клієнтами і показів квартир. Багато часу піде на дорогу.

Угоди з нерухомістю

Ваше АН може не охоплювати відразу весь спектр послуг, а вибрати тільки декілька з них. Це можуть бути:

Цей сегмент ринку невеликий, тому отримувати стабільний дохід від цієї діяльності навряд чи вийде. Більшість операцій - продаж, оренда, покупка вторинних квартир, житлових приміщень у новобудовах. Особливості ринку:

• Оренда житла - найпопулярніший вид послуг. Люди купують житло, як правило, тільки раз в житті, а потреба зняти житлове приміщення виникає частіше. У мегаполісах високий рівень цін на нерухомість, тому багато довго живуть в знімних квартирах.
• Агентська комісія за оренду менше, але кількість угод більше.
• Попит на придбання нерухомості нестабільний, міняється залежно від ситуації в РФ, пори року. Інтерес до оренди залишається на колишньому рівні.
• Існує багато приводів, щоб орендувати квартиру - виїзд в іншу місцевість, створення сім'ї або розлучення, народження дітей, бажання жити самостійно без батьків.

АН може працювати тільки на одному сегменті ринку або надавати клієнтам кілька видів послуг. Якщо компанія працює за кількома, найбільш затребуваним напрямками, клієнтів побільшає, прибуток вище. Одній людині зі значним обсягом роботи впоратися неможливо.

Що потрібно для роботи агентства

Якщо є база, на першій час офіс не знадобиться. Чи плануєте залучати клієнтів, наймати співробітників - знадобиться приміщення. Персонал необхідно навчати, відповідати на всі питання, що виникають в ході роботи.

Існує багато літератури, тренінгів, навчальних основам продажів, роботі з запереченнями. Відразу посилати на них нових працівників недоцільно, оскільки невідомо чи залишиться людина в професії. Як варіант, відвідати їх самому, потім самостійно навчати персонал. Інший варіант - найманий директор. Для початківців бізнес з нуля, він не підходить.

Не менш важливим є сайт, який містить основні відомості, цікаві клієнтам:

• адреса;
• телефон;
• пропозиції послуг;
• розцінки.

На ньому розміщуються фотографії, описи квартир. Щоб ваша пропозиція вигідно виділялося на тлі інших, на перших порах можна встановити мінімальні ціни, робити знижки за повторне звернення і т. Д.

Бізнес план

При створенні АН без залучення інвесторів або партнерів складання бізнес-плану не обов'язково. Необхідно тільки прорахувати мінімальний розмір витрат. Якщо визнали за необхідне стороннє фінансування, то доведеться робити бізнес-план. У нього включаються всі витрати:

• оренда приміщення;
• придбання меблів, оргтехніки, комп'ютерів, програмного забезпечення;
• створення сайту;
• реклама;
• витрати на транспорт, зв'язок;
• бухгалтерські послуги.

Загальна сума витрат зазвичай становить 100-300 тис. Руб.

терміни окупності

Точну відповідь заздалегідь дати неможливо. Це залежить від ефективності роботи співробітників, кількості укладених угод, встановленого розміру комісії.

особливості роботи

У маленьких містах менше попит на оренду, це пов'язано з невеликою кількістю приїжджих. У жителів мегаполісів є постійний інтерес до заміської нерухомості. Приватні будинки купуються для відпочинку на природі, під дачі.

У мегаполісі ріелтор може прожити кілька місяців за рахунок однієї угоди від продажу елітної квартири. Конкуренція там вище, а клієнти вимогливі. Бездоганний імідж і позитивні відгуки клієнтів допоможуть не загубитися серед безлічі конкурентів.

Потрібно заздалегідь домовитися з нотаріусом про проведення операції, щоб його зайнятість не зірвала підписання договору. Визначтеся, в якому міському районі почнете працювати, сферу діяльності.

довіра клієнтів

Уміння слухати і розуміти запити людей - одне з головних якостей успішного ріелтора. Іноді людині необхідно виговоритися, перш ніж розповісти про свої потреби. Потрібно дати йому таку можливість. Навіть якщо угода не відбудеться, не відбувся клієнт буде розповідати про вас своїм знайомим в позитивному ключі. Ймовірно, що хто-небудь з них захоче звернутися саме до вас.

У розмові з клієнтом необхідно з'ясувати, що для нього важливо, щоб запропонувати відповідний варіант. Кілька показів квартир, які з самого початку не відповідають запитам людини - марна трата часу і негативне враження клієнта від звернення до вас. Якщо людина побачить увагу і бажання допомогти, він не піде від вас до конкурентам і зробить безкоштовну рекламу за принципом «сарафанного радіо».

Ризикованість та прибутковість

Успішність ріелтора багато в чому залежить від уміння спілкуватися з людьми, не допускаючи зіткнення інтересів. Його прибуток - відсоток комісії від суми угоди, оплачуваної покупцем, для продавця послуги безкоштовні. Агентство до ціни квартири додає свою комісію, тому його послуги оплачує покупець.

Укладення договору з власником квартири дозволить гарантувати одержання комісії. У ньому обмовляється:

• виключне право ріелтора надавати інтереси клієнта;
• з іншими агентствами продавець не співпрацює.

На практиці продавець часто на словах погоджується на співпрацю, але відмовляється підписати угоду. Він звертається відразу в кілька агентств, дає оголошення в ЗМІ, інтернеті. Це робиться, щоб прискорити продаж квартири, не зв'язуючи себе зобов'язаннями. В результаті дохід буде тільки у ріелтора призвів покупця, інші не отримають нічого.

Існує схема - агент познайомив покупця з продавцем, вони уклали договір без його участі. Якщо це сталося, ріелтор залишиться без комісійних. Тільки висновок ексклюзивного договору допоможе уникнути подібних ситуацій.

Існування безлічі агентств нерухомості, давно і успішно працюють на ринку, - найкраще підтвердження прибутковості їх діяльності. Щодня в РФ відбувається кілька тисяч угод, сумарний обсяг яких - сотні мільйонів рублів. Середній дохід ріелтора досягає 70 тис. Руб., Але щоб їх отримати доведеться витратитися і неабияк потрудитися.

Агентства нерухомості працюють в умовах серйозної конкуренції. Ринок нестабільний, попит змінюється в залежності від сезону, стану економіки. Якщо обставини складуться вдало, справа буде організовано грамотно, ймовірність отримання прибутку висока. Багато що залежить від вашої енергійності і розуміння того, що віддача буде не відразу.