Купівля нерухомості у Франції: витрати і процедури

1. Агентства нерухомості (Agences immobiliè res)
2. Гонорар ріелтора і агентства (frais d 'agence)
3. Інші витрати та юридичні витрати (frais de notaire)
4. узгоджена ціна
5. Робота без агента
6. Декілька порад:

Купівля нерухомості у Франції - і її продаж - може стати кошмаром для всіх тих, хто пішов на цю операції, попередньо не вивчивши тонкощі процесу і пов'язані з ним витрати.

Агентства нерухомості (Agences immobiliè res)

Найпоширеніший спосіб купити або продати нерухомість у Франції - це скористатися послугами агентства або, як їх називають французи, Agence Immobili è re. Агентства з продажу нерухомості можна знайти в крупних і дрібних містах Франції, а в особливо популярних туристичних регіонах вони в достатку присутні навіть в селах.

- Агентства, орієнтовані на міжнародний ринок. Найчастіше вони публікують оголошення на французькій мові і на кількох інших іноземних мовах, орієнтуючись на національну цільову аудиторію своїх клієнтів. Як правило, подібні агентства зосереджені у великих містах, таких як Париж чи Бордо , І в найбільш популярних туристичних районах, а яка надається ними нерухомість найчастіше відноситься до преміального сегменту. З цієї причини вони будуть корисні людям, які шукають розкішні будинки, дизайнерські вілли або старовинні особняки, мають безліч можливостей для розвитку. Проте варто враховувати, що комісійні цих агентств, як правило, порівняно високі, і, безумовно, рекламовані ними об'єкти також мають значні цінники - це може бути корисно для продавця, але не дуже приємно для покупця.

- Національні мережі. Це агентства, які присутні по всій Франції. Їх переваги полягають в наявності розгалуженої національної мережі, достатку реклами, що, безумовно, дає хороші результати. Комісія національних ріелторських агентств не така висока, як у міжнародних представників ринку, але все ж знаходиться у верхньому ціновому сегменті. До агентствам, широко представленим на національному рівні, відносять, наприклад, Century 21.

- Місцеві незалежні агентства. Їх коник - відмінне знання свого регіону, вміння рекламувати об'єкти на місцевому рівні і більш низькі комісійні збори. Одним з таких агентств є Кофранс , Яке переважно спеціалізується на нерухомості Лазурного берега Франції .

- Інтернет. Існує безліч сайтів, які допомагають продавцеві знайти потенційного покупця, але пам'ятайте, що більшість з представлених у світовій мережі сайтів - це агентства, що входять в одну з описаних вище категорій. Крім того, у франко- і англомовній частині інтернету є дошки оголошень, де продавці безпосередньо публікують оголошення про продаж власної нерухомості у Франції.

Гонорар ріелтора і агентства (frais d 'agence)

Точний рівень зборів або комісійних, стягнутих агентствами нерухомості у Франції, не встановлено; він може варіюватися від 4% до 11% від вартості об'єкта, що, погодьтеся, в кінцевому підсумку виливається в досить значну цифру.

Зверніть увагу, що агентські збори оплачуються продавцем і по закону повинні бути включені в ціну продажу, яка опублікована в оголошенні або вже узгоджена обома сторонами угоди. Насправді дуже часто комісію агентству оплачує покупець, але в цьому випадку вартість агентських зборів повинна бути вирахувана з узгодженої вартості нерухомості у Франції. Це тонкий спосіб зниження ціни, і, як наслідок, скорочення зборів і податків, які розраховуються як відсотки від суми угоди.

Інші витрати та юридичні витрати (frais de notaire)

Всі операції з нерухомістю у Франції повинні оформлятися і реєструватися нотаріусом (notaire). Незалежно від того, залучаєте ви ріелтора або робите все самостійно, договір купівлі-продажу повинен контролюватися нотаріусом, і, як правило, фактичне підписання договору також проводиться в нотаріальній конторі (Etude notarial).

Оплата послуг нотаріуса складає близько 6,5% від суми угоди, при цьому безпосередньо нотаріус отримує за свою роботу близько 1% (якщо покупець і продавець залучають до угоди двох різних нотаріусів, сума гонорару поділиться між ними в рівних частках). У підсумкову суму включаються всі податки і збори за реєстрацію переходу права власності. Ці збори сплачуються покупцем і нараховуються поверх фактичної ціни покупки, яка була узгоджена сторонами.

У свою чергу продавцем сплачується податок на приріст капіталу (imp ô t sur les plus - values), але тільки в тому випадку, якщо нерухомість у Франції продається з прибутком, а термін володіння становить менше 15 років. Але якщо майно зареєстровано як основне місце проживання (тобто місце постійного проживання продавця і те місце, де він значиться фіскальним резидентом), тоді податок на приріст капіталу не застосовується.

узгоджена ціна

Покупець і продавець приходять до угоди за ціною і після цього підписують Compromis de vente. Зазвичай це оформляється агентством або нотаріусом продавця, хоча сам продавець має повне право самостійно скласти угоду Compromis de vente, взявши за основу шаблони з інтернету. Але оскільки це юридично обов'язковий документ, який вказує ціну продажу, і, ймовірно, що описує значну суму, доцільно залучити до цього процесу нотаріуса або агентство.

Слід зазначити, що ціна, зазначена в compromis de vente, не включає в себе агентські збори, тому якщо ви погодилися купити нерухомість у Франції за 150 000 євро, не дивуйтеся, якщо в угоді буде фігурувати цифра 139 000 євро. В іншому пункті договору буде зазначено, що додаткові 11 000 євро належать агентству.

У деяких випадках в договорі і зовсім може бути вказана ціна в 121 000 євро, особливо якщо будинок продається з певною кількістю меблів. Так відбувається, оскільки кілька тисяч євро продавці розглядають, як оплату за меблі, а не за сам житловий об'єкт. Подібна ситуація вигідна обом сторонам, оскільки більш низька базова вартість означає менший розмір податків за угоду, а для продавця (при продажу майна з прибутком) відкриває можливості зменшити податок на приріст капіталу.

Після підписання договору compromis de vente у продавця немає можливості повернути час назад і вийти з угоди без сплати штрафних санкцій. Іншими словами, з моменту попереднього узгодження угоди відмова від неї або вимагання додаткової плати у Франції неможливі. Нотаріус (або, в разі, коли у продавця і покупця різні нотаріуси, то нотаріус продавця) становить договір купівлі-продажу і стежить за дотриманням всіх необхідних формальностей. Як правило, між підписанням compromis de vente і фактичної продажем проходить кілька місяців.

Робота без агента

У Франції цілком реально купити або продати нерухомість без залучення ріелтора, і безліч угод полягає саме так. Зокрема, у багатьох сільських районах країни нотаріуси виконують роботу агентів з продажу нерухомості, хоча за законом вони не можуть стягувати комісію, як це роблять ріелтори. Проте, вони отримують додатковий «винагороду» (emolument) за надані послуги (особливо коли водять потенційних покупців на перегляди об'єктів) - в будь-якому випадку оплата їх послуг не буде схожа на комісію, що стягується агентством.

В якості альтернативи приватній особі цілком реально організувати самостійний продаж власної нерухомості у Франції, давши оголошення в інтернеті, в місцевій пресі або будь-якими іншими доступними способами. Веб-сайти та невеликі видання з оголошеннями, типу Paru - Vendu або de Particulier à Particulier (PaP), мають великі розділи, присвячені приватної продажу нерухомості. Але ще раз треба повторити: незалежно від того, який спосіб пошуку клієнта вибрав продавець, фактична операція буде здійснена нотаріусом. Цього не уникнути і не змінити.

Декілька порад:

Шановні покупці! Тільки якщо ви не зірвали куш в національній лотереї або просто знаєте ціну власних грошей, ознайомтеся з рекламними дошками, де публікуються оголошення про продаж нерухомості у Франції безпосередньо від власників, або відвідайте місцеву нотаріальну контору або загляньте в місцеву газету з безкоштовними оголошеннями від приватних осіб. Потім можна відвідати місцеві агентства нерухомості або невеликі відділення представників національних мереж. Якщо ви користуєтеся послугами ріелторів, орієнтованих на міжнародну клієнтуру, будьте обережні з вартістю їх послуг. Французька реальність така, що в різних агентствах нерухомості один і той же об'єкт буде виставлений на продаж за різними цінами і саме через різницю агентських гонорарів.

Шошина Ольга