Скільки у вас можуть вкрасти при будівництві?

Будівельний аудит - це впевненість, що ви купуєте послуги за їх реальну ціну, це додаткова можливість «виграти» в переговорах у підрядника. Крім того, це надійна профілактика від можливих проблем з будівельною документацією.

Нерухомість в наш час - головна матеріальна цінність. Тому всі успішні бізнесмени рано чи пізно стикаються з будівництвом і ремонтом. Байдуже, будуєте ви будинок для своєї родини або офіс для компанії, вам буде потрібно професійна консультація і не тільки для того, щоб контролювати якість виконуваних робіт, але і чітко стежити за формуванням і виконанням кошторису.

Скільки ми переплачуємо підряднику під час ремонту або будівництва? Багато з нас не задаються цим питанням рівно до того моменту, поки кошторис, узгоджена на будівельні або ремонтні роботи, які не починає повільно, але вірно збільшуватися. Будучи професіоналами кожен у своїй сфері: торгівля, фінанси, виробництво і так далі далеко не всі з нас знайомі з тонкощами в галузі будівництва. Ми, як правило, користуючись рекомендаціями, знаходимо будівельників і довіряємо їм, сподіваючись отримати якісну роботу, чітке дотримання термінів і при цьому не переплатити. Але, на жаль, найчастіше очікування не виправдовуються. Якщо вірити опублікованим статистичними даними, замовники будівництва або ремонту об'єктів нерухомості в середньому на 30% переплачують будівельникам. Як показує практика департаменту супроводу будівництва та проектів КСК груп в розміри переплат при ремонті і будівництві можуть доходити 100% і навіть до 300%.

Збільшення вартості будівництва зазвичай розтягується в часі, і тим самим стає менш помітним для замовника. Якщо по завершенню проекту провести будівельний аудит, результати неприємно здивують. Тому вкрай важливо при реалізації будівельних проектів на наших об'єктах, контролювати бюджет, і бажано на самих початкових етапах. Від крадіжки підрядника ніхто не застрахований. Але з цим явищем можна і потрібно боротися, залучаючи на допомогу експертів будівельного аудиту. Якщо проаналізувати існуючу практику будівництва, можна виділити найбільш часто зустрічаються методи завищення бюджету будівництва або ремонту.

Один з найпоширеніших методів завищення бюджету будівництва або ремонту - це спотворення відомостей в обліково-кошторисної документації. В яких випадках застосовують цей метод? По-перше, якщо хочуть штучно завищити або занизити обсяги робіт. По-друге, з його допомогою збільшують вартість самих робіт. Ну а по-третє, використовують в кошторисі «роботи-міражі»: за документами вони виконувалися, в реальності ж - ні. В результаті використання методу спотворення відомостей в обліково-кошторисної документації, бюджет будівництва завищується і підрядник отримає додатковий і неправомірний дохід.

Як ми знаємо, існує два види кошторисної документації: це комерційна кошторис і кошторис, складена за кошторисно-нормативним базам (наприклад, ФСНБ, ТСНБ, ТСН і ін.). Комерційна кошторис будується на ринкових цінах, перевірити її, в принципі, може кожен: знайти інформацію щодо цін на матеріали і роботи в мережі інтернет і порівняти з розцінками, запропонованими підрядником. А ось до кошторису, складеного в кошторисно-нормативних базах, все складніше: ці кошториси складаються в «державних» розцінках, які можна перевірити, лише маючи перед собою спеціальну програму (наприклад, smeta.ru, гранд-кошторис і ін.) І відповідні бази і індекси, актуальні на момент складання кошторисного розрахунку. Без цих спеціальних програм такий розрахунок перевірити досконально неможливо. У деяких розцінках вже закладені необхідні для здійснення робіт будівельні матеріали, враховані супутні роботи та підраховані норми витрати. Такий кошторис повинен перевіряти досвідчений інженер-кошторисник, адже крім самих баз і програм, необхідний фахівець, що вміє працювати з даними програмами.

Якщо в штаті замовника немає такого фахівця і відсутній незалежний експерт, а об'єкт ремонтується або будується із залученням 100% приватних коштів, то має сенс запросити у підрядника кошторис в комерційних розцінках, де всі представлені дані будуть прозорими. Особливо слід відзначити, що застосування кошторисно-нормативних баз рекомендовано, але не обов'язково при використанні приватних коштів. Ці бази обов'язкові до застосування, коли на будівництво об'єкта задіяні кошти з бюджетів різних рівнів. А підрядник часто вдається до складання кошторисів в таких базах, щоб спробувати «приховати» свої завищені розрахунки.

Наведемо приклад з практики. Власник-замовник звернувся до підрядника для проведення капітального ремонту свого виробничого комплексу. Підрядником був складений кошторисний розрахунок на ремонт будівлі на загальну суму понад 150 млн. Руб. Замовник привернув незалежних експертів і поставив їм завдання: перевірити кошторисну документацію на предмет відповідності з реальними обсягами і ринковими цінами на матеріали.

В результаті проведеного аудиту було виявлено завищення вартості капітального ремонту комплексу на 25%, що склало близько 38 млн. Рублів! Тобто на суму 38 млн. Не проводилися роботи, які не закуповувався матеріал, не використовувалася техніка. Ця «плановий прибуток» підрядника вийшла за рахунок наступного:

1. Задвоєння і завищення вартості будівельних матеріалів. У нормативній базі ФЕР будівельні матеріали закладені в розцінки, підрядник же додатково вказував їх по додатковому прайсу.
2. Задвоєння робіт. Частина робіт, що входить до складу робіт однієї розцінки, вказувалася додатково окремої розцінкою (рядком). Наприклад, в розцінку «Високоякісна фарбування стін» вже входили дві роботи по шпаклівці і грунтовці стін, проте підрядник додатково застосовував розцінку на підготовку стін до фарбування, в яку також входять дані роботи.

Експерти, представляючи інтереси замовника, зустрілися з підрядником і обгрунтували свою позицію. В результаті переговорів, розцінки в кошторисі вдалося привести у відповідність з реальними роботами, і тим самим зберегти грошові кошти власника в розмірі 38 млн. Рублів. При цьому всі обсяги, матеріали і роботи залишилися колишніми, змінилася лише ціна. Власник був дуже задоволений тією обставиною, що отримав таку несподівану економію, і згодом направив її на закупівлю нового потужного виробничого обладнання для свого комплексу.

Це лише одна з історій, що ілюструє методи, які використовує підрядник для збільшення бюджету будівництва. Експертами КСК груп реалізовано понад 100 проектів! І кожен раз, проводячи аудит, ми стикаємося з приписками, завищенням кошторисів, порушенням виконання кошторису, неналежним виконанням робіт та іншими порушеннями. В процесі будівництва можуть виникнути складності в отримання дозвільної, виконавчої та звітної документації. Внаслідок чого можуть виникнути проблеми з податковою службою або зі здачею об'єкта в експлуатацію. У підсумку можна позбутися грошових коштів і навіть володіти своїм майном. Кращий вихід - довірити контроль за будівництвом професіоналам.

джерело: kskgroup.ru

Всі фото, використані в матеріалі, надані компанією КСК груп.