Торгові площі Астани і Караганди: стан ринку і перспективи

1. В Астані висока конкуренція
2. Магазини на перших поверхах
3. У Караганді торгівля зосереджена в центрі
4. Які існують норми і розцінки

Ситуація з торговельними площами за останні три роки змінилася в кращу сторону. Раніше говорили про тотальну нестачу торгових місць, незалежно від регіону.

Тепер в першу чергу піднімають питання про необхідність створення якісних торгових майданчиків.

Дефіцит площ вважався настільки важливою проблемою, що їх будівництвом займалися за спеціальною «Програмі з розвитку торгівлі в Республіці Казахстан на 2010-2014 роки». У документі підкреслювалося, що нестача площ стала причиною високих цін на оренду. А це в свою чергу призвело до витрат в бізнесі і завищеними цінами на товари в магазинах і торгових центрах. Керівництво країни ухвалило збільшувати кількість місць. У підсумку в Астані, за оцінками фахівців, навіть намітився їх надлишок, а в Караганді, здебільшого, місць все-таки не вистачає.

Оренда торгових площ: юридичні аспекти >>>

В Астані висока конкуренція

Велика частина столичних торгових об'єктів знаходяться, природно, на лівому березі. «Концентрація дорогих торгових точок відзначається в районі набережної і центру», - вказують у своєму звіті по Астані експерти ТОО Scot Holland.

Офіс в Астані: купити або орендувати? >>>

Правий берег, за даними фахівців, представлений в основному старими, реконструйованими ТЦ і об'єктами стріт-рітейлу.

Стріт-рітейл - вид торговельної нерухомості, який перебуває на перших поверхах будівель, має окремий вхід і великі вітрини, звернені до жвавій частині вулиці.

Для Астани характерна висока конкуренція торгових майданчиків, невисока купівельна спроможність населення і слабка маркетингова концепція деяких ТЦ. Всі ці проблеми призводять до того, що власники сучасних центрів приваблюють покупців за рахунок якісного управління та чіткого позиціонування на ринку. Вони уважно ставляться до того, які орендарі працюють на їх майданчиках.

Більшість власників вводяться ТЦ або тих, які тільки плануються до будівництва, наймають для реалізації проектів професійних консультантів. Торгові центри зіткнулися з проблемою залучення нових торгових компаній, що відзначається фахівцями Scot Holland. Вони змушені йти на компроміс щодо умов оренди, щоб до моменту відкриття об'єкта забезпечити його наповнюваність.

Офісна палітра >>>

Серед діючих ТЦ успішними можна назвати ті, які мають власну концепцію. Наприклад, «Хан Шатир» позиціонує себе як місце, де можна піти від суворого клімату: різні ландшафтні зони і багато зелені. Як результат, в подібних об'єктах висока наповнюваність орендарями і навіть є «листи очікування». А ось торговим центрам старого формату експерти в майбутньому прогнозують втрату орендарів і пустують. Але поки навіть непопулярні ТЦ заповнені майже на 100%. Каже Шолпан Макатова, директор представництва ТОО Scot Holland в Астані:

- На відміну від популярних, орендарі в цих торгових центрах в основному позиціонуються маловідомими турецькими і китайськими брендами. Орендодавці даних ТЦ для залучення відомих гравців і підвищення рівня відвідуваності готові розірвати договори з наявними орендарями і запропонувати кращі умови.

Ситуація для слабких орендодавців ускладниться до 2015-го року, коли будуть введені в експлуатацію всі заплановані об'єкти. До цього часу, за оцінкою Scot Holland, загальний обсяг торговельних площ в сучасних торгових центрах в Астані наблизиться до 410 000 кв.м. У наступні чотири роки ринок торговельної нерухомості в столиці може досягти перенасичення, прогнозують фахівці.

- У найближчі кілька років в столиці з'явиться більше торгових центрів, - каже Шолпан Макатова. - Проекти розроблені, деякі вже в процесі будівництва. Так що в подальшому буде більше вибору.

«Офісний» питання: покупка або оренда? >>>

Магазини на перших поверхах

Відкриття нових магазинів стріт-рітейлу не так помітно для пересічного громадянина, як поява торгових центрів. Але в компанії Scot Holland вказують на те, що з минулого року виріс попит і на ці торгові площі. А разом з популярністю збільшилася і вартість приміщень даного формату.

- Стріт-рітейл не дуже поширений в Астані, він тільки починає набирати обертів, - коментує директор столичного представництва Шолпан Макатова. - В Алмати це більш розвинене. Народ в столиці воліє в основному ходити в торгові центри. Припускаю, що це пов'язано з погодними умовами. Меблеві компанії, постачальники дорогих будівельних матеріалів, як правило, вибирають приміщення на перших-других поверхах житлових будинків, ніж в торгових центрах. Стріт-рітейл також більше воліють представники деяких брендів одягу і косметики.

Варто розуміти, що оренда окремих магазинів формату стріт-рітейл обходиться підприємцям дорожче. Потрібно більше сил і капіталовкладень в початкове оформлення, доводиться самим розбиратися з роздільними органами і комунально-побутовими службами. Потрібно постійно витрачатися на утримання магазину, прибирання території, вивіз снігу, організацію паркувальних місць та інше. До плюсів стріт-рітейлу варто віднести певну свободу підприємця: йому не потрібно «вписуватися» в загальну концепцію торгового центру, оформляти приміщення можна на свій смак, за рахунок чого торговельний майданчик виділяється на тлі конкурентів. До сильних сторін таких магазинів відноситься і їх розташування на жвавих вулицях, а також позитивний імідж компанії-орендаря.

- Підприємці такі магазини вкрай рідко купують. Якщо це іноземний гравець, то в основному беруть в оренду, вкладають достатню кількість грошей в ремонт, відповідно до їх положень, - розповідає про ситуацію зі стріт-рітейлом в Астані Шолпан Макатова. - В даному випадку це довгострокові договори і дуже привабливі умови оренди. Російські компанії, вивчивши ринок і зробивши підрахунки можливих доходів, готові купувати у власність. Але, як правило, спочатку завжди йде оренда, а по закінченню декількох років можлива покупка.

Сьогодні в основному весь стріт-рітейл столиці розташовується в старих радянських магазинах. Однак з часом очікується, що їх витіснять торгові площі в будинках нового типу.

У Караганді торгівля зосереджена в центрі

Якщо подивитися, яким чином торговельні центри розташовані в Караганді, то виявиться, що вони в основному побудовані уздовж головної центральної вулиці міста - проспекту Бухар жирау. Нічого дивного: в генплані даний напрямок виділено для торгово-розважальних об'єктів. ТЦ знаходяться в радіусі 100-1000 метрів один від одного. «У той же час, в інших частинах міста існує їх явний брак», - зазначає директор дочірньої компанії ГК ARCADA Самгат Карін.

У Караганді, також як і в Астані, спостерігається слабка купівельна спроможність, на яку вплинула відбулася девальвація.

У Казахстанської асоціації підприємців, навпаки, вважають, що площ для торгівлі не вистачає і в забудованому районі Бухар жирау. Хоча, здавалося б, тут вже нікуди ставити торгові центри, магазини, лавки і ринки. Але в тому-то і справа, що продавати свій товар тут хочуть дуже багато.

- Всі біжать в центр міста, де окупність, прибутковість магазину буде краще, - каже директор асоціації Дияр Акпаров. - Припустимо, за минулий місяць до нас звернулося кілька людей з проханням допомогти знайти такі торгові місця.

Самгат Карін каже, що проблема не в кількості торгових центрів, а в їх якості:

- На сьогоднішній день в місті діє лише один торговий центр, що відповідає вимогам сучасної роздрібної торгівлі - це ТРЦ City Mall. Брак якісних площ покривають торгові центри класу «В», максимально забезпечуючи центральну частину міста достатньою кількістю операторів роздрібної торгівлі. До таких можна віднести ЦУМ, як місце історичної торгівлі, і «Абзал». Решта торгові центри не відповідають формату сучасних торгових центрів, хоч і є будівлями нової споруди. При цьому є формат критих і відкритих продовольчих ринків з нарізкою бутиків в середньому по 15-20 кв.м.

Про ситуацію на ринку офісів Караганди >>>

Керівник компанії відзначає досить високу наповнюваність ТЦ орендарями, в середньому, близько 85-95%. За останні кілька років ситуація на ринку роздрібної торгівлі значно змінилася. Це пов'язано з появою відомих мережевих і брендових операторів. Вони і поміняли погляди місцевих жителів на культуру шопінгу, створюючи концептуальні магазини середнього і великого форматів. Проте, коментує Самгат Карін, в основному торгові центри займають непрофесійні оператори роздрібної торгівлі, які намагаються влаштуватися на невеликих площах у всіх більш-менш відвідуваних місцях.

- На сьогоднішній день в Караганді немає торгових центрів з чітко визначеною концепцією і стратегією розвитку. Навіть вводяться в експлуатацію нові торговельні центри побудовані за принципом «старого формату торгівлі».

У Караганді, також як і в Астані, спостерігається слабка купівельна спроможність, на яку вплинула відбулася девальвація. Яким міста поки не звертався до орендодавців з закликом стримувати вартість квадратного метра, як це було в столиці. Але, якщо судити за даними аналітичної служби kn.kz, в I кварталі цього року (коли і сталося падіння курсу тенге) ціни пропозиції оренди торговельної нерухомості стали рости. У порівнянні з кінцем минулого року збільшення відбулося на 17%. Підприємці вказують на спроби індексувати платежі за новим курсом долара, що нерідко закінчується розірванням договорів в силу їх нерентабельність. Але це не призводить до запустіння торгових центрів. Як зазначалося вище, якісних площ не вистачає і на пошуки нового орендаря в популярних ТЦ йде не більше місяця. Також як і в столиці, такі торгові місця мають свої «листи очікування».

Що стосується магазинів формату стріт-рітейлу, то і вони представлені в історичній частині міста. Крім головної вулиці, такі майданчики активно розташовуються уздовж проспекту М. Абдірова і бульвару Миру. В основному даним форматом торгівлі користуються фірми брендового одягу. Караганда, за оцінкою фахівців, не забезпечена достатньою кількістю площ стріт-рітейлу.

Які існують норми і розцінки

Строго затверджених норм з приводу числа торгових місць в принципі не існує. Наприклад, європейські стандарти передбачають, що на 1000 осіб має бути не менше 400 квадратних метрів. У США за різними рекомендаціями потрібно від 430 кв. метрів торгової площі. Загалом, в різних країнах методика розрахунку нормативів індивідуальна і необов'язково це повинні бути великі цифри. У Росії встановлено 230 кв. метрів на тисячу міських жителів, в республіці Білорусь - 260.

400 кв.м - площа торгових місць на 1000 чоловік, яку передбачають європейські стандарти.

У Казахстані, в рамках «Програми з розвитку торгівлі в Республіці Казахстан», також були розроблені і три роки тому затверджені свої нормативи забезпеченості торговельною площею (таблиця 1).

У підприємців і фахівців поки різняться дані щодо того, яка забезпеченість площами в реальності. Наприклад, за інформацією комерційного директора групи компаній ARCADA Ельзи Розенталь, в Астані кількість торгових місць навіть трохи менше затверджених нормативів:

- Сьогодні середній показник якісних торгових площ для країн з економікою, що розвивається становить 521 кв.м на 1000 чоловік. У найбільш великих містах Європи та Північної Америки цифра досягає 1000 кв.м. на 1000 осіб. В Астані ж цей показник дорівнює 243 кв.м / 1000 осіб. Якщо порівнювати з російськими показниками, то Астана наближається до московських даними.

У фахівців TOO Scot Holland інші дані. Згідно з їхніми дослідженнями, кількість торгових площ в столиці в минулому році становило більше 450 кв.м на 1000 чоловік. У Караганді ця цифра дорівнювала 150 квадратах.

Якщо проаналізувати оголошення по оренді торгової нерухомості в столиці, то середня ціна пропозиції становить приблизно 23 долари за квадратний метр (дані аналітичної служби kn.kz, I квартал 2014 року). У порівнянні з попереднім роком вартість оренди зросла на 25%. Слід розуміти, що мова йде тільки про ціни, зазначених в оголошеннях. Найбільш привабливим торгових площ не потрібна реклама. Як вже говорилося, на такі місця існує черга. В цілому вартість оренди в ТЦ і магазинах Астани, за різними даними, варіюється від 13 до 125 доларів за квадратний метр.

Найбільше площ в столиці в минулому кварталі було виставлено в районі Алмати, найменше торгових об'єктів пропонувалося в районі Есиль.

Догляд за будинком як бізнес >>>

У Караганді за цей же період, згідно з даними аналітичної служби kn.kz, ставка на виставляються торгові площі склала трохи більше 12 доларів. У порівнянні з минулим роком зростання склало 15%. Найбільше пропозицій взяти в оренду порожню площу спостерігалося в центрі міста. Мінімальна кількість торгових об'єктів виставлялося в районах Прішахтінск і Михайлівка.

Як показало опитування, багато підприємців не знають, що буває не тільки фіксована оплата за оренду. Також може використовуватися мінімальна фіксована ставка плюс відсоток від обороту з продажу, або тільки відсоток від продажу.

- Безумовно, є деякі власники торгових центрів, які намагаються йти в ногу з часом і намагаються впровадити в свої відносини з орендарями подібні схеми розрахунку орендних ставок, - розповідає про ситуацію в Караганді Самгат Каргін. - Але, з огляду на, що левову частку роздрібної торгівлі Караганди займають непрофесійні орендарі, все ще ведуть управлінський і бухгалтерський облік в блокнотах і записниках, такі схеми не приживаються.

В Астані, вказують фахівці Scot Holland, орендарі, що представляють відомі бренди, нерідко працюють на умовах відсотка з обороту.

В основному скрізь прийнято платити за використання торгової площі авансом. Експерти кажуть, що ПДВ, експлуатаційні та комунальні витрати, як правило, оплачуються додатково. Однак в Асоціаціях підприємців Астани і Караганди стверджують, що всі витрати, в тому числі і орендна плата, нараховуються єдиної сумою. Через що неможливо з'ясувати, скільки коштує оренда конкретної торгової площі.

- За логікою речей комунальні послуги повинні оплачуватися з пред'явленням відповідних документів: чеків, рахунків-фактур про те, що енна сума сплачена за ГВП, електроенергію, - говорить директор Казахстанської асоціації підприємців в Караганді Дияр Акпаров. - Хоча б копії зі штампиком. А що ж виходить? Наші підприємці не бачать суми. На жаль, прозорості в цьому немає.

- Такі послуги не розписуються ні в одному договорі, - стверджує виконавчий директор Асоціації по захисту прав підприємців Астани Кайрат Елубаев. - Тому що є поняття «отримання прибутку», конфіденційна інформація. Так що це особиста справа орендодавця. Але виникає питання у багатьох підприємців малого бізнесу: наскільки реальна ця ціна на сьогодні? Це вже таємниця за сімома печатками і з'ясувати таку інформацію у великого орендодавця практично неможливо.

Найвигідніші умови в ТЦ отримують якірні орендарі, наприклад, кінотеатри, супермаркети, магазини побутової техніки. Саме вони забезпечують основний приплив відвідувачів, а значить, і покупців для бутиків. Для якірних орендарів ставки можуть бути знижені навіть більш, ніж в 10 разів у порівнянні з іншими користувачами торговельних площ.

Мінімальні нормативи забезпеченості населення торговельною площею (без урахування площі торгових ринків)

№
п / п

регіон

Квадратних метрів на
1000 осіб *

1

місто Астана

360

2

місто Алмати

485

3

Акмолінська область

153

4

Актюбинська область

177

5

Алматинська область

74

6

Атирауська область

259

7

Західно-Казахська область

97

8

Жамбилська область

77

9

Карагандинська область

217

10

Костанайська область

209

11

Кизилординська область

95

12

Мангістауська область

199

13

Південно-Казахстанська область

73

14

Павлодарська область

232

15

Північно-Казахстанська область

310

16

Східно-казахстанська область

166

17

Республіка Казахстан

187

інформаційна служба kn.kz