За підсумками конкурсу керуючих виграли ЖКСи. Що далі?

12 травня 2017 в кожній районній адміністрації Одеської міської ради проведено конкурс за призначенням управителів багатоквартирних будинків на території певного району міста Одеси, в яких не створені об'єднання співвласників багатоквартирних будинків і співвласники яких не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком.

За підсумками підрахунку балів за критеріями оцінки конкурсних пропозицій, переможцями конкурсу визнані КП ЖКС.

Згідно рішення Одеської міської ради №1358-VІІ від 07.12.2016г. «Про організацію та проведення конкурсів з призначенням управителів багатоквартирних будинків в Одесі» кожен голова районної адміністрації був уповноважений підписати від імені співвласників багатоквартирного будинку з переможцем конкурсу договір про надання послуг з управляння багатоквартирним будинком.

Зараз ЖКС через розклеювання біля вашого будинку повідомляють, що стали управителями і призначили вам нові тарифи.

А на будинках, де створено ОСББ, з'явилися інші оголошення

Тим же, хто створив ОСББ, але не встиг підписати акт прийому-передачі ЖКС пропонує укласти інший договір.

Так виглядає пропонований договір між ОСББ та ЖБК. Це не договір управління, який повинен бути у відповідності з Законом "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку". І він не передбачає виконання ремонтних робіт в будинку! А тоді за що йдуть платежі ?! Крім того, зверніть увагу, що в договорі вказана пеня в розмірі 1% від суми простроченого платежу за кожен день прострочення, але не більше 100% від загальної суми. Згідно ст. 3 Закону та ч. 2 ст. 343 ГК розмір пені за грошовими зобов'язаннями, яка встановлюється за згодою між платниками і одержувачами коштів, не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України.
Такий договір без внесення відповідних правок підписувати не можна.

Вимагайте договору на надання окремих послуг. Не кожному ОСББ потрібен повний "пакет".

Із зареєстрованих ОСББ близько 25% ще не підписали акт прийому-передачі. Ось їм варто задуматися про тимчасове договорі з ЖКСом на умовах дострокового розірвання. А в процесі потрібно проводити збори за кошторисом, формувати суму внеску, визначати питання з працівниками і співробітниками - брати собі в штат або домовлятися з керівниками, бухгалтерами як з ФОПамі і ТОВ про виконання тих чи інших робіт.

На Одеському Форумі активно йде обговорення, що ж робити з "новими" ЖКСамі ОСББ.
Користувач "Вязалкіна" запитує: "Так і залишився без відповіді питання - ЩО РОБИТИ тим ОСББ, які вже зареєстровані, але ще немає рішення про передачу на баланс? Укладати договір з новою КК в особі ЖКС ??? Вони ж балансоутримувач. Договір укладається від імені ОСББ. у будинку є і будуть неплательщікі- хто з них буде тербовать оплату ?? ОСББ або КК в особі ЖКС?
ОСББ вирішує розірвати договір - з кого КК в особі ЖКС вимагатиме оплату боргів - з ОСББ або з конкретного неплатника? �� чи не стане це перешкода їм для растордженія договору з КК ЖКС ??? "
Є кілька варіантів з даної ситуації:
1. Вимагати від ЖКСа укладення договору тільки на необхідні вам послуги (двірник, прибиральник, слюсар-сантехник, вивезення сміття і т.д.). Такий договір повинен бути з можливістю вибору однієї або декількох послуг. Повинна передбачатися можливість дострокового розірвання договору. Повинно проводитися обговорення тарифу і формат проведення оплат - через рахунок ОСББ або безпосередньо ЖКСу. В останньому випадку виходить, що ЖКС стає керуючим в розумінні п. 5 перехідних положень Закону України №417. Там же чітко вказано, що в договорі має передбачатися можливість дострокового розірвання: "Якщо в течение Дії договору про Надання послуг з управління багатоквартірнім будинком, Укладення за результатами конкурсу, співвласнікі приймуть решение про зміну форми управління багатоквартірнім будинком або про избрания Іншого управителя, співвласнікі ма ють право достроково розірваті такий договір, попереду про це управителя, призначення на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня Розірвання договору.
У разі Зміни форми управління багатоквартірнім будинком або избрания Іншого управителя виконавець послуг з Утримання будинків і споруд та прибудинкових територій має здійсніті залишкової нарахування плати за послуги відповідно до фактичність Нарахування та обсягів Надання послуг ".
2. Укласти договір (-а) з іншими керуючими або ФОП про надання тих чи інших послуг
3. Нічого не робити і чекати, а що ж буде далі

Крім того, нагадую, що в гіршому варіанті ніхто не відміняв складання жителями будинку Акту-претензії по ст. 18 ЗУ Про житлово-комунального господарства

ОСББ, які хочуть продовжити обслуговуватися самостійно або мати можливість залучити до виконання тих чи інших робіт керуючі компанії по ВЛАСНИМ вибору, необхідно провести загальні збори, де таке питання буде розглянуто. А поки досить буде письмового повідомлення ЖКСа про небажання подальшого з ними співпраці.

ч. 1 ст. 22 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" для забезпечення утримання і експлуатації багатоквартирного будинку ... об'єднання за рішенням загальних зборів має право ... задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення ". ОСББ самостійно забезпечують утримання будинку та прибудинкової території виходить з розміру витрат на утримання будинку та прибудинкової території, передбачених кошторисом ОСББ (ст. 10 Закону про ОСББ затверджується загальними зборами).
Кошторис ОСББ - згідно з Правилами утримання житлових будинків і прибудинкових територій (наказ Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 р №76).

Приймаючи рішення про перехід до самообслуговування, загальним зборам треба окремо прийняти рішення про те, що співвласники багатоквартирного будинку відмовляються від користування послугами цього виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій з визначеною ними дати (з дати переходу до самообслуговування). Правлінню ж потрібно негайно після прийняття такого рішення загальними зборами повідомити про це виконавця послуг (розумний варіант - письмово, рекомендованим листом з повідомленням про вручення). Це дасть можливість і самому виконавцю підготуватися до припинення утримання будинку - зокрема розірвати або змінити договори зі своїми субпідрядниками.

Одночасно кожному із співвласників доцільно також окремо повідомити виконавцеві про відмову від користування послугами та розірвання договору у зв'язку з цим. Подання або неподання таких повідомлень окремими співвласниками жодним чином не впливає на силу рішення, прийнятого загальними зборами, однак убезпечить конкретного співвласника від можливого необґрунтованого нарахування йому плати за послуги вже колишнім виконавцем.

Ч. 3 ст. 23 Закону України «Про житлово-комунальні послуги", яка передбачає, що "в разі спільної власності кількох співвласників рішення щодо утримання на балансі та / або управління майном приймається відповідно до закону". А ч. 6 ст. 26 того ж закону наділяє споживача правом розірвати договір з виконавцем житлово-комунальної послуги в разі зникнення потреби в її отриманні або відмови споживача від користування послугою виконавця.

Отже:
(А) споживач має право відмовитися від послуги виконавця,
(Б) послуга з утримання будинку стосується загального майна, а тому
(В) рішення про відмову від неї приймається спільно.

У разі, коли в будинку створено ОСББ, таке рішення приймається в порядку, визначеному Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" - загальними зборами об'єднання.

Що робити тим будинкам, де ще немає ОСББ?

Я рекомендую не опускати руки і постаратися на поточний момент зрозуміти, що ж "новий" ЖКС передбачає робити з нашим будинком. Контролювати виконання послуг. Для цього першим кроком буде написання заяви від мешканців будинку (від 3 і більше) з вимогою надати договір між райадміністрації і ЖКСом з управління будинком, де і будуть вказані основні умови роботи.

Якщо ж нас не влаштовує формат надання тих чи інших послуг - залишається складання Акту-претензії по ст. 18 ЗУ Про житлово-комунального господарства. А тим часом потрібно готувати жителів до створення ОСББ, як єдиний на сьогоднішній день варіант контролліруемого самими мешканцями управління будинком.

Станіслав Драганов

* Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl + Enter.