Зміна орендної плати

Замовник в 2011 році, під час дії 94-ФЗ, уклав договір оренди нежитлових приміщень терміном до 01.01.2021 року. На сьогоднішній день орендодавець інформував нас про зміну вартості орендної плати в місяць. Яким чином правомірно оформити відносини з орендодавцем у разі зміни орендної плати? Чи вправі ми оформити додаткову угоду про зміну орендної плати в рамках дії Закону № 44-ФЗ або ж розірвати контракт і укласти новий з актуальних на сьогодні розміром орендної плати?

Як працювати з електронними торговими майданчиками

Оксана Баландіна, шеф-редактор Системи Держзамовлення

З 1 липня 2018 року по 1 січня 2019 року біля замовників перехідний період - дозволено проводити і електронні, і паперові процедури. З 2019 року конкурси, аукціони, котирування і запити пропозицій на папері заборонять, крім восьми винятків.
Читайте, які закупівлі проводити на ЕТМ, як вибрати ділянку та отримати електронний підпис, за якими правилами укладати контракти в перехідний період і після.

Дізнатися більше

Згідно з положеннями ст. 4 ГК РФ акти цивільного законодавства не мають зворотної сили і застосовуються до відносин, які виникли після введення їх в дію, а також передбачає, що дія закону поширюється на відносини, що виникли до введення його в дію, тільки у випадках, коли це прямо передбачено законом.

У свою чергу згідно зі ст. 422 ГК РФ якщо після укладення договору прийнятий закон, що встановлює обов'язкові для сторін правила інші, ніж ті, які діяли при укладенні договору, умови укладеного договору зберігають силу, крім випадків, коли в законі встановлено, що його дія поширюється на відносини, що виникли з раніше укладених договорів.

Відповідно до ч. 1 ст. 112 Закону № 44-ФЗ даний закон застосовується до відносин, пов'язаних із здійсненням закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних або муніципальних потреб, сповіщення про здійснення яких розміщені в єдиній інформаційній системі або на офіційному сайті Російської Федерації в інформаційно-телекомунікаційній мережі "Інтернет "для розміщення інформації про розміщення замовлень на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг або запрошення взяти участь в яких спрямовані після дня набрання чинності цим Федерального закону. До відносин, які виникли до дня вступу в силу цього Закону, він застосовується в частині прав та обов'язків, які виникнуть після дня його вступу в силу, якщо інше не передбачено цією статтею. Державні і муніципальні контракти, цивільно-правові договори бюджетних установ на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для потреб замовників, укладені до дня вступу в силу цього Закону, зберігають свою силу.

Тому, на наш погляд, в даному випадку права і обов'язки сторін контракту, передбачені самим договором, зберігають свою силу. Однак, як правило, щомісячна вартість орендної плати з року в рік змінюється, і замовники укладають додаткову угоду, змінюючи розмір орендної плати, а також продовжать термін оренди.

Згідно п.1 ст. 450 ГК РФ зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено самим ГК РФ, іншими законами або договором.

Оскільки розмір орендної плати є істотними умовами договору оренди, так само як і термін оренди (п. 3 ст. 614, ст. 610 ЦК України), узгодження нових умов контракту означає укладення нового договору (п. 1 ст. 432 ЦК України).

На підтвердження цієї точки зору можна навести позицію Вищого Арбітражного Суду РФ по аналогічній ситуації. Згідно п.10 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 № 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "автоматичне продовження договору оренди після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї зі сторін, передбачене умовами цього договору, означає, що фактично по закінченні початкового терміну дії договору між сторонами почав діяти новий договір оренди, умови якого були ідентичні умовами закінчився договору.

Сенс цих роз'яснень дозволяє застосувати їх до будь-якого виду цивільно-правового договору, що триває характер виконання зобов'язань за яким безпосередньо пов'язаний з терміном його дії. Предметом даного договору є вчинення виконавцем певних дій або здійснення певної діяльності (п.1 ст. 779 ЦК України), і можна сказати, що при продовженні договору сторони погоджують вчинення нових певних дій, нехай і аналогічних виконуваних раніше. Ті дії, що були визначені в спочатку підписаному договорі, вже здійснені.

Оскільки в силу положень ч. 1 ст. 112 Закону № 44-ФЗ до відносин, які виникли до дня набрання чинності Законом № 44-ФЗ, він застосовується в частині прав та обов'язків, які виникнуть після дня його вступу в силу, якщо інше не передбачено цією статтею, то узгодження нових умов контракту має здійснювати в порядку, встановленому Законом № 44-ФЗ.

Виходячи з цього, в даній ситуації рекомендуємо розірвати ці контракти і укласти нові контракти відповідно до Закону № 44-ФЗ.

Журнал «Госзакупкі.ру» - єдиний журнал, на сторінках якого практичні роз'яснення дають не тільки провідні експерти галузі, а й фахівці ФАС Росії і Мінекономрозвитку Росії.
Підписатися по акції >>

Журнал «Госзакупкі.ру» - це журнал, на сторінках якого практичні роз'яснення дають провідні експерти галузі, а матеріали готуються за участю фахівців ФАС і Мінфіну. Всі статті журналу - це вища ступінь достовірності.

Довідкова Система Держзамовлення - незамінний помічник для тисяч замовників і постачальників завдяки грамотним рекомендаціям, чітким відповідям на питання і унікальним шаблонами. Онлайн-помічник, зручні сервіси та розраховувачі значно спростять вашу роботу.

Асистент замовника - онлайн-сервіс, який допомагає автоматизувати документообіг з планування закупівель. Ви швидко і правильно сплануєте закупівлі, перевірите план на предмет помилок, створите електронну і друковану форму звіту по закупкам у едпоставщіка і завантажте готові документи в ЄІС.